À Limoges, un rendement brut à deux chiffres ne suffit plus à garantir un cash-flow positif : les charges de copropriété et la taxe foncière rognent une part croissante du loyer. Un cas concret, poste par poste, montre où se joue le basculement.
Le bien qui sert de repère
Un T2 de 46 m² en centre-ville, sans travaux à prévoir, acheté 80 000 € hors frais et loué 600 € par mois charges comprises — 570 € hors charges. C’est un profil ordinaire pour la ville : ni l’affaire du siècle, ni le bien surcoté qu’une annonce trop optimiste laisserait croire. Frais de notaire inclus, le coût total ressort à 85 600 €.
Rapporté à ce coût total, le loyer annuel charges comprises (7 200 €) donne un rendement brut de 8,41 %.
Ce que le crédit prend, ce qu’il reste
Financé intégralement, ce bien pousserait la mensualité à 514 € et le cash-flow sous zéro. Avec un apport de 10 000 €, l’emprunt tombe à 75 600 € et la mensualité à 454 € sur 20 ans, à 3,9 % — un écart de 60 € par mois pour dix mille euros immobilisés au départ.
La durée choisie compte autant que l’apport. Sur 15 ans plutôt que 20, la mensualité remonterait au-dessus de 550 € et repasserait le cash-flow dans le rouge, apport identique : ce même bien, avec le même apport, n’est finançable à l’équilibre que sur une durée assez longue pour étaler le capital. Un dossier qui vise 15 ans doit soit apporter davantage, soit chercher un loyer plus élevé, soit renoncer à ce bien précis.
Le cash-flow, poste par poste
Le loyer hors charges (570 €) couvre la mensualité (454 €) et les charges propriétaire (83 €), et il reste 33 € chaque mois.
Ce qui reste fragile
Trente-trois euros par mois n’absorbent ni une vacance locative ni un impayé : un seul mois sans loyer efface l’équivalent de dix-sept mois de marge. Une assurance loyers impayés, à 2,5 % du loyer encaissé, coûterait environ 15 € par mois — ramenant la marge nette à 18 €, avant la moindre réparation imprévue.
Le calcul tient à trois hypothèses qu’il faut vérifier avant de le considérer acquis, pas les supposer acquises : l’apport de 10 000 € est effectivement disponible et non déjà compté ailleurs dans le plan de financement, le taux de 3,9 % est celui réellement obtenu et non un taux de simulation en ligne, et le bien se reloue en quelques semaines et non en plusieurs mois — ce que seule la tension locative du quartier, pas de la ville entière, permet de vérifier.
Posez vos propres chiffres.
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